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地产基础知识及商业地产专业知识培训手册

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  1商业地产知识培训一、基础▼▼▽●▽●知识:1、基础类专有名词房地产的含义:房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产,是房产和地产的总称,两者具有整体性和不◇•■★▼可分割性。注:房地产物权除所有权外,还有所有权衍▷•●生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房地产的类型 :居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房地产、农业房地产 房产:个人或者团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以及依托于物质实体上的权益。房地产交易:土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为。国有土地使用证:依法取得土地使●用权的单位或个人,由当地政府及管理部门发给的凭★▽…◇证,具有法律效力,受到国家法律保护。建设用地规划许可证 :城市规划区内进行建设需要申请用地的,必须持国家批准建设项目的有关文件,向城市规划行政主管部门申请定点,由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限,提供规划设计条件,核发建设用地规划许可证。建设工程规划许可证: 在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施,必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请,由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求,核发建设工程规划许可证。建设工程施工许可证(建设工程开工证):取▽•●◆得建筑工程规划许可证后,由建筑工程公司向质量监理部门申请项目开工的证书。商品房预售许可证:按提供预售商品房计算,投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期,向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预售许可证。而且必须是已交付全部土地使用权出让金,2取得土地使用权证书。取得预售许可证工程进度要求:七层以一下(含七层)的商品房项目,应当完成基础工程并施工至主体结构封顶☆△◆▲■;八层以上(含八层)的商品房项目,应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上(不得少于七层)。五证二书一照:房地产商在预售商品房时应具备“五证一照”。其中“五证◆●△▼●”指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房预售许可证》,”两书”指《住宅质量保证▲●…△书》、《住宅使用说明书》“一照”指《营业执照》。地籍:是指反映土地的位置(地界、地号)、数量、质量、权属和用途(地类)等基本状况的簿籍(▪▲□◁或清册),也称土地的户籍。土地使用权划拨:是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让:国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权有偿出让的简称是“批租”。征地:国家为了建设和公共利益的需要,依照法定秩序,将集体所有土地转变为国家所有土地的措施。动迁:城市的市政建设、旧区改造,以及征用集体所有的土地,都存在着房屋拆迁的问题,即拆除建设用地范围内原有的房屋,并对该范围内的单位和居民进行妥善的安置和补偿。土地使用权年限:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合或者其他用地五十年。土地使用★△◁◁▽▼者在使用期满时申请续期,可重新签订合同,支付出让金并办理登记,而继续享受土地使用权。三通一平 :三通指水通、电通、道路通;一平指场地平整。七通一平:七通指上水、下水、道路、煤气、电、热力、电讯要通到工地;一平指场地平整。宗地:宗地是土地的基本单元,是指以权属界限组成的封闭地块。3生地:未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。毛地:做到“三通一平”,在城市旧区范围内,尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。熟地:做到“七通一平”,经过土地开发,具备基本建设条件的土地。用地性质:规划用地的使用功能。用地面积:规划地块划定的面积。用地红线:经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。道路红线◇…=▲:是指城市道路(含居住区级道路) 用地的规划控制线。建筑红线:城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。又称建筑控制线。一级市场:又称土地使用权出让市场或土地批租市场,实质上又是土使用权从土地所有者向土地使用者流通的市场。二级市场:指土地再交换市场,以及存量房屋的产权交易市场。三级市场:房屋出租、抵押、典当以及承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易的市场(▪•★即二手房市场)。转让:房地产权利人将其依法拥有的房地产转移给他人的行为。房地产增量:在一定时期内,新开发建设的房地产数量。房地产存量:在一个特定的时间点上,全部或分类物业的保有量。2、业务类专有名词销讲:全名是“销售讲习资料”,指在案前准备期,整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料,它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍(含生活机能、交通动线、扫楼标的图)、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT 分析、答客问、目前4政策法规介绍、企划配合(媒体安排)等;其中最重要的是“答客问”,它是整篇销讲的灵魂所在。销控:指在专案或主委拟订的去化顺序控制下,对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。它包括软销◆■控(价格销控——单价、总价)、硬销控(房源销▪…□▷▷•控——楼层、位置、面积、房型)。销控的唯一目的是为了达成销售目标:一般来说,在代理而言是为了销售速度最大化;在包销而言是为了销售利润最大化。销售循环:指整个销售追踪过程(客户接待——电话追踪——信件联系——节日问候——告知工程进度——客户再来现场)。去化顺序:在一个楼盘中,按照房型或面积或总价或单价或楼层等等,对一个个案进行销售速度的排序。例如:二房去化速度

  三房去化速度

  复式去化速度。另一种表示的方法是百分比,比如二房去化=50%,三房去化 =45%,复式去化=5%。主力面积:以 10 平方米或15 平方米或其他数量的平方米为一档,将一个个案的房型面积进行分类,按照百分比得出的最大值那一档,即为主力面积。主力单价:以 100 元/平方米或200 元/平方米或其他数量的单价为一档,将一个个案的单价进行分类,按照百分比得•☆■▲出的最大值那一档,即为主力单价。主力总价:以5 万或10 万元为一档,将一个个案的总价进行分类,按照百分比得出的最大值那一档,即为主力总价。均价:某一个个案的总销金额除以总建面得出的单价(将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价)。订金:房▲=○▼屋订购金,又称协议•□▼◁▼金、诚意金等等,一般为 RMB1000~2000。定金:房屋▲★-●定购金,又称大定金等,一般为 RMB20000。开盘:某一个个案取得了预(销)售许可证,并通过一定量的媒体投放,告知客户该案开始进行销售。5清盘:指当一个个案的销售进入尾声时,开发商同意以一个比以前低的单价来进行销售。强销期:大批量★◇▽▼•的媒体广告投放出去,公司的大量人力◆▼物力投入,以期在短时间内创造高销售率的一段期间。抗性:指阻碍个案销售的任何事物。比如价格、地段、生活机能等等。水平动线:指在一个层面中,人们行走的最佳路线。垂直动线:指在同一栋◁☆●•○△楼中,人们上下的最佳路线。出入动线:指从小区内部到外部的最佳进

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